La réforme de 2010, entrée en vigueur le 11 mars 2010 a considérablement modifié le régime de la TVA immobilière et supprimé le régime spécifique des marchands de biens.

Les immeubles sont classés dans deux catégories qui sont les immeubles soumis de plein droit à la TVA et les immeubles exonérés. En cas d’exonération, une option reste possible.

La TVA est calculée sur la marge, dans certains cas, lorsque l’acquisition de l’immeuble n’a pas ouvert droit à déduction.

Ces règles s’appliquent à tous les assujettis à la TVA qui agissent dans le cadre de leur activité économique. C’est valable quel que soit leur statut :

• marchand de biens ;
• promoteur constructeur ;
• constructeur de maison individuelle ;
• ou entreprise qui construit ses locaux professionnels par exemple. 

Seules les ventes d’immeubles réalisées par des non assujettis ne sont jamais soumises à taxe sur la valeur ajoutée.

1.
Terrain à bâtir et immeuble achevé depuis moins de cinq ans sont soumis à la TVA immobilière

Les terrains à bâtir, certaines livraisons à soi-même d’immeubles et les immeubles achevés depuis moins de cinq ans sont soumis de plein droit à la TVA lors de leur cession.

Pour les immeubles achevés depuis moins de cinq ans, la règle s’applique quel que soit le nombre de cessions qui intervient dans les cinq premières années de l’achèvement.

Ainsi, un immeuble achevé en 2017 et revendu 3 fois par des assujettis en 2018, 2019 et 2020 sera soumis à la taxe sur la valeur ajoutée sur l’intégralité du prix de vente. Le taux à appliquer sera le taux de 20%.

La règle concerne le marchand de biens qui achète des immeubles neufs pour les revendre dans les cinq ans. Elle concerne aussi l’entrepreneur qui achète un terrain à bâtir pour y construire son local professionnel.

En échange, ces professionnels pourront récupérer la TVA qui a grevé leurs achats ou les travaux de construction ou de rénovation par exemple, sous réserve de leur droit à déduction.

2.
Les immeubles achevés depuis plus de cinq ans et les autres terrains > Exonération de TVA

Les immeubles achevés depuis plus de cinq ans et les terrains qui ne sont pas des terrains à bâtir sont exonérés. L’exonération n’est généralement pas neutre.

Une option est donc ouverte pour le paiement de la taxe sur la valeur ajoutée. Cette option s’exerce dans l’acte de cession de l’immeuble ou du terrain.

Les conséquences de l’exonération: la régularisation de la TVA déduite et le coefficient de taxation

L’exonération de l’immeuble ou du terrain oblige le vendeur à régulariser la TVA déduite en amont lors de l’acquisition. Le bien immobilier n’est plus considéré comme étant utilisé dans le cadre d’une activité taxable.

La TVA initialement déduite doit être régularisée jusqu’à la fin de la période de régularisation qui est de 20 ans. Ce n’est qu’au bout de ce délai relativement long que la déduction sera acquise.

La régularisation se fait par vingtième pour toutes les années qui restent à courir jusqu’à la fin du délai de régularisation.

L’absence de soumission de la cession d’un immeuble à la TVA peut aussi obliger l’assujetti à calculer un coefficient de taxation pour ne pas déduire la taxe non affectée à des opérations taxables.

Dans le cas d’un marchand de biens, l’exonération peut même l’obliger à payer la taxe sur les salaires puisqu’il n’est pas soumis à TVA à 100%.

Pour éviter ces inconvénients, le vendeur dispose de deux possibilités :

• l’option pour la soumission de la cession à la taxe sur la valeur ajoutée ;
• la refacturation des vingtièmes restant à courir au nouvel acquéreur.